Projektowane przepisy dotyczące planów miejscowych wprowadzą prawdziwą rewolucję – gminy będą musiały wyznaczyć obszary zurbanizowane, które mają stanowić główną oś powstawania nowych inwestycji. Warto, aby przedsiębiorcy zaczęli się przygotowywać do planowanych zmian i wzięli udział w dyskusji o nich.

We wrześniu 2016 roku opublikowany został projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Ustawa ta ma za zadanie zebrać w całość wiele rozproszonych obecnie aktów, które dotyczą szeroko pojętego procesu budowlano-inwestycyjnego, zarówno w stosunku do inwestycji prywatnych, jak i publicznych.

Oprócz chęci kompleksowej regulacji przepisów, przedstawiony projekt zawiera wiele nowych, często rewolucyjnych rozwiązań, które wpłyną na rynek inwestycyjny w Polsce.

Celem nadrzędnym – zwartość obiektów

Projektowane przepisy dotyczące planów miejscowych wprowadzają prawdziwą rewolucję. Gminy będą musiały wyznaczyć obszary zurbanizowane, które mają stanowić główną oś dla nowych inwestycji. Dopiero, gdy wynik bilansu między chłonnością obszaru zurbanizowanego (czyli tym, ile jeszcze obiektów budowlanych może powstać na tym terenie), a potrzebami wynikającymi z przygotowanej przez gminę prognozy, która określa zapotrzebowanie na zagospodarowanie nowych terenów będzie ujemny, to możliwe stanie się określenie w planie miejscowym nowych terenów dla inwestycji.

Gmina ma być zobowiązana do przeprowadzenia w ciągu 6 lat niezbędnych działań, które będą miały na celu oddanie do użytku infrastruktury technicznej. Z jednej strony jednostki samorządu terytorialnego będą, w przeciwieństwie do obecnego stanu prawnego, niejako zmuszone do tworzenia infrastruktury na terenie nowej urbanizacji objętym planem miejscowym. Z drugiej strony nastąpi znaczne ograniczenie obszarów, na których mogą być realizowane inwestycje. Głównym celem przyświecającym wprowadzeniu nowych przepisów ma być konieczność powstrzymania postępującego zjawiska „rozlewania się” zabudowy. Objawia się to m.in. w uciecze inwestycji mieszkaniowych na przedmieścia dużych ośrodków miejskich. Zmiana ta z pewnością spowoduje wzrost cen nieruchomości, co związane będzie z ograniczeniem dostępnych terenów inwestycyjnych oraz wyższą ceną działek położonych na obszarach zurbanizowanych.

Koniec z wolnością zabudowy

Najważniejszą zmianą przewidzianą w projekcie jest porzucenie obowiązującego obecnie prawa do zabudowy. Objawia się ono tym, że właściciel gruntu, w przypadku braku planu miejscowego – co do zasady – może zabudować swoją działkę w dowolny sposób uzyskując decyzję o warunkach zabudowy. Przy czym planowana inwestycja musi być zgodna z przepisami prawa i przede wszystkim wpisywać się w zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa. Zasada ta jest pojmowana szeroko, co pozwala zrealizować szereg różnych projektów o zróżnicowanych funkcjach.

Projektowana zmiana przewiduje faktyczny zakaz zabudowy, który może być wyłączony jedynie poprzez uchwalenie planu miejscowego lub uzyskanie zgody na przeprowadzenie inwestycji na terenie nowej urbanizacji nieobjętym planem miejscowym, która jednak musi być zgodna z ustaleniami studium (nie jest to obecnie wymagane). Wprowadzenie nowej zasady wiąże się również z usunięciem z projektu Kodeksu instytucji odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości z racji tego, że stanem podstawowym jest zakaz zabudowy, nie dochodzi do obniżenia tej wartości, ponieważ nieruchomość i tak nie mogłaby być zabudowana. Chcąc zachować tę regulację, ustawodawca będzie musiał zmierzyć się z problemem odszkodowań za działki, które na skutek uchwalenia ustawy stracą możliwość zabudowy.

Trzy stopnie możliwości inwestycji

Analizując treść projektu Kodeksu (w szczególności art. 78) należy dojść do wniosku, iż przewidywane są trzy „stopnie” możliwości zabudowy działek:

– Pierwszy z nich, obejmujący tereny zurbanizowane, pozwala na budowę zarówno na podstawie planu, jak i bez niego. Przy czym brak planu wymaga przedłożenia przez inwestora analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz jej akceptacji przez starostę w zgodzie inwestycyjnej.

– Drugi stopień obejmuje tereny nowej urbanizacji, które mogą być zabudowywane jedynie na podstawie planu miejscowego.

– Na ostatnim rodzaju terenów, które nie będą stanowiły obszarów urbanizacji lub nowej urbanizacji obowiązywać ma faktyczny zakaz zabudowy. Uniemożliwi on realizację inwestycji mieszkaniowych lub usługowych.

Sześć kategorii zamiast trzydziestu

Jedną z najważniejszych zmian przewidywanych przez Kodeks jest zastąpienie decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, zgłoszenia budowy oraz zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego decyzją w postaci zgody inwestycyjnej.

Kluczowe w tym względzie jest przyporządkowanie obiektu budowlanego do jednej z sześciu kategorii (obecnie jest ich trzydzieści). Nie są one jeszcze szczegółowo opisane. Jednak w założeniu kategoria pierwsza ma zawierać obiekty, dla których nie będzie potrzebne wydanie zgody inwestycyjnej. Kategoria druga związana ma być z prostszą procedurą wydania zgody. Natomiast każda kolejna kategoria oznaczać będzie bardziej skomplikowany proces uzyskania decyzji (konieczność przedłożenia projektu budowlanego, zatrudnienia kierownika budowy, prowadzenie dziennika budowy oraz obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie). Zaznaczyć należy, iż projekt budowlany składać ma się z projektu urbanistyczno-architektonicznego, projektu technicznego, opinii geotechnicznej oraz charakterystyki energetycznej. Bardzo ważną zmianą jest możliwość wniesienia wniosku o wydanie zgody inwestycyjnej w formie cyfrowej – w ten sposób może być również przesłany projekt budowlany. Postępowanie prowadzi starosta, który ma 30 dni na wydanie zgody w przypadku inwestycji z kategorii od pierwszej do trzeciej oraz 60 dni w przypadku inwestycji z kategorii od czwartej do szóstej. Stroną tego postępowania jest jedynie inwestor, wiąże się to z faktem, że zgodnie z projektowanymi przepisami budować można co do zasady jedynie na terenach objętych planem miejscowym, tak więc z góry znane jest usytuowanie i kubatura obiektu. Jesli nie ma planu miejscowego, krąg stron postępowania rozszerza się o właścicieli bądź użytkowników wieczystych nieruchomości znajdujących się na obszarze, na który oddziałuje planowana inwestycja. Projektowane zmiany z całą pewnością doprowadzą do przyśpieszenia procesu inwestycyjnego, scalając dwa czasochłonne postępowania, jakimi są: postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy oraz pozwolenia na budowę.

Uproszczenie procedur

Projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego zawiera przepisy, które przewidują możliwość wydania na wniosek inwestora, tzw. milczącej zgody. W przypadku obiektów kategorii drugiej, do której zaliczać mają się m.in. domy jednorodzinne zgoda wydana w takiej formie nie pociąga za sobą żadnego innego warunku do spełnienia. Inaczej wygląda to w przypadku kategorii trzeciej i czwartej, w których możliwość wystąpienia o wydanie zgody w formie decyzji milczącej obostrzone jest spełnieniem trzech warunków – obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, braku znaczącego oddziaływania na środowisko inwestycji oraz braku wpisu do rejestru zabytków. Po złożeniu takiego wniosku organ ma, w przypadku kategorii drugiej i trzeciej, 14 dni na złożenie sprzeciwu, a w przypadku kategorii czwartej, 28 dni licząc od dnia wpływu wniosku.

Uproszczenie procedur ma również miejsce w przypadku uchwalania planów miejscowych. Ustawodawca przewidział dwie instytucje mające na celu przyśpieszenie uchwalania planów miejscowych. Są to plany na koszt inwestora oraz plany uproszczone. W pierwszym przypadku inwestor zobowiązuje się, że w razie uchwalenia planu miejscowego pozwalającego na realizację inwestycji głównej, zrealizuje również inwestycje powiązane, które obejmują infrastrukturę techniczną oraz społeczną, system transportu lub mieszkania mające powiększyć mieszkaniowy zasób gminy, w tym celu gmina zawiera z inwestorem umowę urbanistyczną. Zaznaczyć należy, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w tej drodze nadal podlega konsultacjom społecznym. W przypadku planu uproszczonego musi on być zlokalizowany na obszarze zurbanizowanym o wykształconej strukturze funkcjonalno-przestrzennej niewymagającej inwestycji w zakresie dróg publicznych lub infrastruktury technicznej. Plan ten nie wymaga zawarcia w nim większości zapisów znajdujących się w zwykłych planach, w związku z tym może być uchwalony szybciej niż one.

Nowa formuła opłaty adiacenckiej

Opłata adiacencka zostanie zastąpiona opłatą infrastrukturalną, która przewiduje nowy sposób udziału w kosztach budowy infrastruktury technicznej. Zakłada się, że właściciele nieruchomości położonych na terenie obowiązywania planu, którzy skorzystają na przeprowadzanych inwestycjach będą musieli ponieść łącznie koszt budowy obiektów infrastrukturalnych w wysokości od 20 do 50 proc. w przypadku obszarów nowej urbanizacji oraz od 10 do 30 proc. w przypadku innych obszarów. Opłata ta będzie dzielona między właścicieli na podstawie powierzchni posiadanej nieruchomości albo dopuszczalnej powierzchni zabudowy nieruchomości, jeśli działka dopiero będzie przeznaczona pod zabudowę. W założeniu przepisy te mają na celu zwiększenie partycypacji właścicieli gruntów i budynków w kosztach budowy infrastruktury technicznej, gdyż gminy mają problem z egzekucją opłaty adiacenckiej na podstawie obowiązujących przepisów.

Inne zmiany

Projekt przewiduje również inne zmiany, które z całą pewnością wpłyną na sytuację właścicieli nieruchomości. Nowy kodeks przewiduje, że nie będzie możliwe uchwalenie planu miejscowego, w którym znajdzie się działka bez dostępu do drogi publicznej. Jeśli nie da się zapewnić takiej sytuacji, przeprowadzone zostanie w planie dostosowanie struktury gruntowej. Będzie ono podobne do obecnie obowiązującego i odbywającego się poza aktem planistycznym podziału i scalenia gruntu.

Plany miejscowe będą mogły przewidywać przeznaczenie nieruchomości w sposób warstwowy. Inne przeznaczenie będzie mogła mieć część podziemna budynku, a inną część naziemna. Projekt ujednolica też przepisów w zakresie przyłączy oraz zjazdów z nieruchomości oraz określa kto jest odpowiedzialny za ich wykonanie.

Funkcję przepisów regulujących kwestie reklamowe oraz obiektów małej architektury przejmą miejscowe przepisy urbanistyczne. Istotne jest też rozwiązanie problemu przejawiającego się w obecnych uregulowaniach, dotyczących kwestii zaskarżania do sądu administracyjnego uchwał planistycznych. Nowe przepisy wyznaczają krąg podmiotów, które są do tego uprawnione, wskazując m. in. wprost na możliwość wnoszenia skarg przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości.

Zdaniem autorki

Lucyna Staniszewska, adwokat FilipiakBabicz Kancelaria Prawna

Projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego zawiera w sobie rewolucyjne rozwiązania. Z jednej strony pozwoli na znaczne uproszczenie i przyśpieszenie procesu inwestycyjnego, z drugiej strony znacząco ograniczy możliwość budowania na terenach niezurbanizowanych, wprowadzając de facto zakaz zabudowy na nich. Akt ten umożliwia partycypację w kosztach inwestora, który chce jak najszybciej uchwalić plan miejscowy. Warto jednak wyrazić obawy, czy jednostki samorządu terytorialnego, które już teraz ociągają się z uchwaleniem planów miejscowych oraz wydawaniem decyzji o pozwoleniu na budowę będą w stanie nadążyć za stosunkowo krótkimi terminami wyznaczanymi przez ustawę.

źródło: rp.pl